נמצאים לקראת בניית בית? מתלבטים בין בניה עצמית לבין קבלן מפתח? כדאי שתקראו את השורות הבאות.
בונים פרטיים: בניה עצמית אינה, בדרך כלל, אומרת שאתם צריכים להפשיל שרוולים ולעמוד על הפיגום ולמרות שחלקכם וודאי היו שמחים לכך בניה עצמית, על פי רוב, מתייחסת לפירוק העבודה לגורמיה: ביסוס, שלד פלדה, חיפוי, טייח, חשמל, אינסטלציה, איטום וכן הלאה, ניהול הפרויקט באופן עצמאי באמצעות העסקה ישירה של קבלני המשנה ורכישה של הגורמים השונים בנפרד.
קבלן מפתח: אלטרנטיבה נוספת שעומדת בפנינו היא ביצוע העבודה באמצעות קבלן מפתח שפורש את חסותו על מרבית הפרויקט כך שלמעשה אנחנו קונים ממנו בית.
צמד המילים "קבלן מפתח" מצית אצל רבים מאתנו שלט באותיות ניאון מהבהבות עליו כתוב "רווח קבלני" ומי אנחנו שניתן למישהו אחר להרוויח עלינו? והרי ברור שהקבלן גוזר עלינו קופון. ובכל זאת מוגשת לפניכם זווית מבט אחרת על הסוגיה ובשורות הבאות ננסה לבחון את הנושא מכמה היבטים:
מקצוענות: שאלה ראשונה שכדאי שנשאל את עצמינו רגע לפני שאנו מפשילים את השרוולים היא עד כמה יש לנו היכולת והידע לנהל פרויקט שכזה. בניית בית היא עבודה מורכבת הדורשת ניהול ותיאום מספר רב של ספקים וקבלני משנה תוך בקרה תקציבית, בקרה על איכות העבודה וניהול זמני העבודה והבטיחות בה ולצורך כך דרוש ניסיון וידע בניהול פרויקט אותם רבים וודאי מכירים מענפים שונים אולם בכך לא דיי, דרוש גם ידע ספציפי והכרות עם מאפייניה הייחודיים של העבודה. כשמדובר בבניה מתקדמת, בשל מיעוט בעלי המקצוע המנוסים בתחום כדאי מאד שתדעו מה אתם עושים כי על טעויות בבניה משלמים ביוקר.
יכולת קניה: קבלן שבונה בתים ונמצא בתחום מכיר ויודע היכן לקנות, כיצד להגדיר כמויות והמחירים שהוא מקבל כוללים הנחה קבלנית אותה מעניקים ספקים ללקוחות שיש להם סיבה לשמר. יש להניח שלפחות חלק מן הבונים הפרטיים ניחנו ביכולת מיקוח בלתי מבוטלת (ישראלים אחרי הכל) ויכול להיות שבמאמץ רב תוכלו להשיג הנחות דומות לאלו להן זוכים הקבלנים, אולם יש לזכור שגם סקר השוק, ההשוואה והמיקוח עולים לכם בזמן והזמן שלכם שווה כסף, לכן גם כאן בטרם תקבלו החלטה, מן הראוי שתבדקו עד כמה אתם מכירים את השוק ובקיאים בפרטיו.
עלות אלטרנטיבית: כאשר אנחנו שוקלים לבצע את עבודתו של מישהו אחר (במקרה זה מנהל הפרויקט) כדאי שנבדוק מהי העלות האלטרנטיבית שלנו. העלות האלטרנטיבית היא הכסף שאיני מרוויח כתוצאה מכך שאיני פנוי לבצע עבודה אחרת. אם אנחנו שכירים, העלות האלטרנטיבית היא שכר העבודה שלנו ובכל מקרה העלות האלטרנטיבית שלנו היא ההכנסה שלנו ממקום אחר עליה אנחנו מוותרים אם נבחר בחלופה זו. ברוב המקרים בהם נתקלתי (כולל במקרה שלי עצמי) שקלול העלות האלטרנטיבית בתחשיב הפרויקט מורידה את הערך הנוכחי של הפרויקט אל מתחת לרף הכדאיות בהשוואה לאלטרנטיבה וטוב תעשו אם תקדישו תשומת לב יתרה לבדיקת נושא זה בטרם תקבלו החלטה.
פיזור סיכונים: כאשר העבודה מפורקת למספר רב של קבלני משנה, סכום העלויות של עבודותיהם של קבלני המשנה גדול בהשוואה לקבלן אחד שמבצע את כל העבודה ולמה? כאשר קבלן ניגש לפרויקט גדול המורכב ממגוון עבודות יש ביכולתו לפזר את הסיכון: במידה ואחת העבודות תתקל בקושי בלתי צפוי והרווח עבור העבודה הספציפית ירד, עדיין ניתן יהיה למזער את הנזק על ידי הרווח משאר העבודות בפרויקט והפרויקט עדיין יישאר רווחי עבור הקבלן. מסיבה זו, כרית הביטחון אותה צריך קבלן מפתח להחזיק היא קטנה יותר ביחס לקבלן שמבצע עבודה אחת שאם תיכשל יסתיים הפרויקט כולו בהפסד. הדבר דומה לאופן בו חברות הליסינג, להן מספר רב של רכבים, אינן מחזיקות בביטוח מקיף לכלי הרכב בשל יכולתן לפזר את הסיכון לתאונה.
אחריות: כאשר אנחנו מפזרים את העבודות אנחנו הופכים את הפרויקט מרכישה של מוצר לרכישה של מספר שירותים וחומרים דבר המטיל בספק את תחולתו של חוק הבדק על הפרויקט שלנו ובכל מקרה מקשה על מימוש האחריות במידת הצורך. במקרה של בניה עצמית, האחריות על הפיכתם של השירותים והחומרים המרכיבים את בייתנו לבית היא עלינו והאחריות שנקבל על העבודות, אם בכלל, תהיה מוגבלת. בנוסף, מרבית הכשלים בעבודת הבניה אינם מתרחשים בתוך תחום אחריותו של קבלן משנה זה או אחר אלא בנקודות ההשקה שבין אנשי המקצוע. במקרה של קבלן מפתח הקבלן אחראי על מכלול העבודות וחייב בפניכם במסגרת האחריות. במקרה של פירוק העבודה יהיה קשה משמעותית למצוא במגרש של מי נפלה התקלה ומימוש האחריות יהפוך לבעייתי.
עלות ידועה מראש: בחירה באופציה של קבלן מפתח מאפשרת לנו לדעת את עלותו של מרבית הפרויקט מראש בעוד שפירוק העבודה מעלה משמעותית את סטיית התקן של המחיר במשוער בעיקר ביו בשל חוסר יכולתנו לחזות את מכלול העבודות והתקלות העתידיות ובין בשל חוסר היכולת שלנו לפזר את הסיכון בין הפרויקטים שכן כבונים פרטיים הפרויקט הנתון הוא בדרך כלל 100% מפעילותינו בתחום.
סיכום: נתחיל את סיכום הנושא בגילוי נאות: כותב שורות אלו הוא קבלן מפתח ונקודת מבטו אינה אובייקטיבית (כאילו דא…) יחד עם זאת כותב שורות אלו (כאילו אני) גם בניתי את ביתי בעצמי ואת מרבית התובנות שאני מעלה כאן חוויתי על בשרי.
ובכן, משקלול הטיעונים ניתן לראות שלתשובה לשאלות: האם אני יודע מה אני עושה והאם אני מכיר היטב את תחום הבניה ישנה השפעה מכרעת על דרך הבניה הכדאית עבורי. אם אתם מכירים היטב את תחום הבניה, אם אתם מקצוענים, יודעים מה אתם עושים ויש לכם את הזמן הפנוי לכך, בניה עצמית עשויה לחסוך לכם לא מעט כסף. כמעט כל צירוף אחר הופך את האלטרנטיבה של קבלן מפתח לפתרון כדאי יותר עבורכם. את זאת יש לסייג בכך שאם מה שחסר לכם הוא ידע מקצועי ניתן לרכוש שירותי יעוץ ופיקוח, אך יש לזכור שעלותם של שירותים אלו נוגסת בחיסכון העלויות שלכם באופן משמעותי ובנוסף אין קומבינציה זו מהווה פיתרון לנושא האחריות ופיזור הסיכון.
באופן כללי יהיה זה נכון לומר שלמרבית האנשים הייתי ממליץ ללכת במסלול של קבלן מפתח הן משיקולי תקציב, הן משיקולי שקט נפשי, והן משום שאני קבלן מפתח והפוסט הזה מעוטר בנגיעות של סובייקטיביות מובנה. ישנם, בכל זאת, שני מקרים בהם הייתי ממליץ לכם בנות את ביתכם בעצמכם: אם אתם באים מתחום הבניה (בשל הסיבות שנזכרו לעיל) או אם אתם עושים זאת משיקולים רומנטיים, שכן, לא ניתן לנקוב במחיר החוויה שבבניית ביתכם שלכם במו ידיכם.
